Precio base en remates judiciales: qué es y cómo se determina
El precio base (o “valor base de tasación”) es el monto mínimo de salida en un remate judicial en Perú. Ninguna postura puede ser inferior a este precio en la primera convocatoria. Está establecido en el artículo 729 del Código Procesal Civil peruano.
¿Cómo se determina el precio base?
El precio base surge de una tasación pericial realizada por un perito valuador designado por el juzgado. Esta tasación estima el valor comercial del bien considerando:
- Ubicación y zona (urbana, periurbana, rural).
- Estado de conservación del inmueble.
- Área construida y área del terreno.
- Antigüedad de la edificación.
- Valores de mercado de bienes comparables en la zona.
El valor de tasación aprobado por el juez es el precio base para la primera convocatoria.
Reducción del precio base en convocatorias sucesivas
Si en la primera convocatoria no hay postores o ninguno supera el precio base, se reduce para la siguiente convocatoria:
- 1.ª convocatoria: 100 % del valor de tasación (precio base completo).
- 2.ª convocatoria: 85 % del valor de tasación (reducción del 15 %).
- 3.ª convocatoria: precio libre — el bien se adjudica a quien ofrezca más, sin mínimo.
En algunos casos el juez puede establecer reducciones distintas según el tipo de bien o las circunstancias del proceso. Siempre verifica en el expediente judicial.
Precio base vs. precio de tasación vs. valor de mercado
- Valor de tasación pericial: el valor estimado por el perito, base de cálculo del remate.
- Precio base: el mínimo aceptable en el acto de subasta. En la primera convocatoria equivale al valor de tasación; se reduce en convocatorias posteriores.
- Valor de mercado real: puede ser superior o inferior a la tasación, dependiendo de la oferta y demanda local. En zonas de alta demanda, el valor de mercado suele superar la tasación, lo que convierte al remate en una oportunidad.
¿Puedo ver el precio base antes de participar?
Sí. En RematesYa mostramos el precio base (en soles y en dólares cuando aplica) en cada ficha de remate. También puedes consultar el expediente en el Centro de Expedientes Judiciales (CEJ) para ver el informe pericial completo.
¿El precio base incluye impuestos o deudas?
No. El precio base es únicamente el valor del bien. Como adjudicatario serás responsable de:
- Impuesto de alcabala (generalmente 3 % del valor de transferencia, pagado en la municipalidad).
- Arbitrios, impuesto predial y otros tributos municipales atrasados (si el juzgado no los cancela con los fondos del remate).
- Honorarios de notaría e inscripción en SUNARP.
Siempre revisa si existen cargas o gravámenes adicionales en el informe registral de SUNARP antes de participar.
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