Adjudicarse el bien no borra todas sus cargas
Una idea peligrosa: que ganar el remate limpia todo. No funciona así. Recibes el inmueble en el estado en que está — con hipotecas que pueden subsistir, deudas municipales que te persiguen y ocupantes que no se van solos.
La verificación no es opcional. Es lo que separa quienes hacen un negocio de quienes aprenden la lección cara.
Primero: SUNARP
Pide en sunarp.gob.pe dos documentos con la partida registral del bien:
- Certificado de Gravámenes y Cargas — lista hipotecas, embargos, medidas cautelares y servidumbres inscritas.
- Certificado de Dominio Vigente — confirma quién es el propietario registral ahora mismo.
En remates REMAJU, las cargas posteriores al embargo que originó el proceso generalmente se extinguen con la adjudicación. Las anteriores pueden subsistir. En remates SUNAT e INDECOPI, las Condiciones del Remate especifican qué cargas sobreviven. Léelas.
Las deudas municipales no están en SUNARP
Predial, arbitrios y multas siguen al inmueble, no al propietario anterior. Cuando te adjudicas el bien, heredas esa deuda.
- Lima: sat.gob.pe — ingresa la dirección o código de contribuyente
- Otras ciudades: municipalidad distrital del bien
Una deuda municipal acumulada de 5 años en Lima puede sumar entre S/ 8,000 y S/ 15,000. Inclúyela en tu cálculo.
Ve a ver el bien antes de pujar
- Ocupación: ¿hay alguien viviendo? El lanzamiento judicial puede tomar de 3 meses a 1 año y cuesta honorarios adicionales.
- Estado físico: la ficha oficial puede decir "120 m²" y la realidad ser muy distinta. No lo sabes hasta verlo.
- Uso real vs. declarado: que figure como residencial no significa que esté en condiciones habitables.
Lee el expediente judicial
Búscalo en cel.pj.gob.pe con el número de expediente. Tres cosas que importan:
- ¿Está vigente la resolución o hay recursos pendientes que podrían suspender el remate?
- ¿Cuándo fue la tasación? Una tasación de hace 3 años puede estar desfasada del mercado actual.
- Liquidación de la deuda: si el bien vale mucho más que la deuda, el deudor tiene incentivo para pagar antes del remate — verificación de convocatorias anteriores.
El costo real no es solo el precio adjudicado
| Concepto | Referencia |
|---|---|
| Precio adjudicado | Tu oferta ganadora |
| Oblaje ya pagado | Se descuenta del precio final |
| Deudas municipales | Consultar SAT o municipalidad del bien |
| IGV (remates SUNAT, si aplica) | Verificar en Condiciones del Remate |
| Inscripción en SUNARP | ~0.2–0.3% del valor del acto |
| Lanzamiento judicial si hay ocupantes | Honorarios + proceso adicional |
Si el total sigue siendo un buen negocio, puja con confianza.
Siguiente paso: Problemas comunes y cómo evitarlos →