Términos de remates judiciales (REMAJU), coactivos tributarios (SUNAT) y administrativos (INDECOPI) en Perú. Ordenados alfabéticamente.
Adjudicación — Acto formal por el que el juez o ejecutor coactivo declara al postor ganador como nuevo propietario del bien, una vez pagado el precio adjudicado. No implica entrega física inmediata.
Arras — Garantía de participación usada en remates SUNAT, equivalente al 30% del precio base. Diferencia con oblaje: si el ganador no completa el pago, puede perder las arras.
Arancel judicial — Pago que hace el adjudicatario por los trámites de inscripción en el juzgado. Generalmente entre 0.2–0.3% del valor del acto.
Auto de adjudicación — Resolución judicial que formaliza la transferencia del bien al adjudicatario. Paso previo a la inscripción en SUNARP.
Certificado de Gravámenes — Documento de SUNARP que lista todas las cargas, hipotecas, embargos y limitaciones sobre una partida registral. Obligatorio consultar antes de pujar.
Condiciones del Remate — PDF oficial que SUNAT publica para cada convocatoria. Contiene precio base, oblaje, fecha, lugar del remate, datos del ejecutor coactivo y descripción del bien.
Convocatoria — Cada llamado a subasta. Si no hay postores o no se alcanza el precio base, se llama una nueva convocatoria — generalmente con precio base reducido.
Ejecutor Coactivo — Funcionario de SUNAT o municipalidad facultado para cobrar coactivamente y organizar remates de bienes embargados.
Embargo — Medida cautelar que afecta un bien para garantizar el pago de una deuda. Los embargos anteriores al que origina el remate son relevantes para determinar qué cargas subsisten.
Expediente coactivo — Número que identifica el procedimiento de cobranza coactiva en SUNAT.
Expediente judicial — Número que identifica el proceso judicial que originó el remate. Consultable en cel.pj.gob.pe.
Gravamen — Carga sobre un inmueble (hipoteca, embargo, servidumbre) que restringe su libre disposición.
Hipoteca — Derecho real de garantía sobre un inmueble a favor de un acreedor. Puede subsistir tras el remate si es anterior al embargo que originó el proceso.
IGV — El Impuesto General a las Ventas puede aplicar en algunos remates SUNAT. Las Condiciones del Remate especifican si el precio incluye o excluye IGV.
Intendencia — División territorial de SUNAT. Cada intendencia regional gestiona sus propios remates coactivos. Hay intendencias en Lima, Arequipa, Ica, Piura, La Libertad, Lambayeque, Cusco y otras 14 regiones.
Lanzamiento — Proceso judicial para desocupar un bien adjudicado que está siendo ocupado. Puede tomar entre 3 meses y 1 año.
Martillero público — Profesional autorizado que conduce el acto de remate en nombre del juzgado o ejecutor coactivo.
Oblaje — Depósito previo obligatorio para participar. Si ganas, se imputa al precio final. Si no ganas, te lo devuelven. Porcentajes: 10% del precio base (REMAJU), 20% del precio base (SUNAT), 10% del precio de tasación (INDECOPI).
Partida registral — Número único en SUNARP que identifica a un inmueble. Con este número consultas su historial de propietarios y cargas.
Postor — Persona natural o jurídica que presenta una oferta en un remate.
Postura — Oferta económica presentada por un postor durante el remate. Debe ser igual o superior al precio base y superar la postura anterior.
Precio base — Precio mínimo de salida en la subasta. En REMAJU: 2/3 del precio de tasación en 1ª convocatoria.
Precio de tasación — Valor de mercado estimado por un perito designado por el juzgado o ejecutor.
REMAJU — Sistema de Remates Judiciales del Poder Judicial del Perú. Portal oficial: remates.pj.gob.pe.
Sobre cerrado — Modalidad donde los postores presentan sus ofertas por escrito en sobres. Usada en algunos remates SUNAT.
SUNARP — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Registra titularidad y cargas de inmuebles. Consulta en sunarp.gob.pe.
Suspensión del remate — El remate puede suspenderse por pago de la deuda, recursos legales o errores procesales. El oblaje se devuelve íntegramente al postor.
Tercero de buena fe — Comprador que adquiere un bien en proceso formal sin conocer vicios previos. El adjudicatario en remate judicial generalmente cuenta con esta protección legal.
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